احراز هویت و ابراز رضایت در تنظیم اسناد رسمی

 احراز هویت و ابراز رضایت در تنظیم اسناد رسمی

 مبحث اول : احراز هویت متعاملین یا متعهد( اصحاب سند )

گفتار اول : احراز هویت با ارائه اوراق هویت

         بند اول) احراز هویت اشخاص حقیقی

         بند دوم ) احراز هویت اشخاص حقوقی

         بند سوم ) احراز هویت در موقوفات

گفتار دوم : احراز هویت بوسیله معرف

بند اول )تردید در هویت اصحاب سند                      

بند دوم )شرایط معرفین

         بندسوم )‌تکالیف سردفترهنگام اخذگواهی معرفین

گفتار سوم : عدم احراز هویت حتی با وجود شهود         

مبحث دوم : ابراز رضایت متعاملین یا متعهدین

گفتار اول :‌اشخاصی که باید معتمد معرفی کنند

گفتار دوم : قید مراتب اخذ معتمد در سند و ثبت دفتر

گفتار سوم :امضا و اثر انگشت

بند اول )تعریف امضا

             بند دوم‌ )تعریف اثر انگشت

         بند سوم)جایگاه امضا واثرانگشت در حقوق ثبت

مبحث سوم : معرف و معتمد در گواهی امضا  

مقدمه :

باب سوم از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 مقررات ویژه ای را جهت تنظیم اسنادرسمی پیش بینی نموده و برای این امر وظایفی را بر عهده متصدیان و مسئولین دفاتر گذارده که بعضا مقررات شکلی و برخی مرتبط با ماهیت اسناد است . از آنجایی که در حال حاضر اسناد در ادارات ثبت تنظیم نمی گردد و منحصرا" توسط دفاتر اسناد رسمی قابل تنظیم است علیهذا وظایف مزبور علاوه بر تکالیفی که در باب چهارم همین قانون با عنوان دفاتر اسنادرسمی بیان شده، مقرراتی است که مخاطب آن فی الواقع سردفتر یا مسئول دفتر می باشد . در این تحقیق تلاش می گردد از میان تمام الزاماتی که در قانون مزبور برای مسئول دفتر مقرر گردیده به دو مورد از آنها با عنوان احراز هویت و ابراز رضایت متعاملین یا متعهدین ( اصحاب سند‌)که از جمله تکالیف اساسی سردفتر اسنادرسمی است بپردازیم . مسئول دفتر برای ثبت هر سندی موظف است هویت امضا کنندگان سند را احراز نماید و هرگاه مسئول دفتر در هویت متعاملین یا طرفی که تعهد می کند تردید داشته باشد باید دو نفراز اشخاص معروف و معتمد، حضورا" هویت آنان را تصدیق نموده و مسئول دفتر مراتب را در دفتر، ثبت و به امضا شهود رسانیده و این نکته را در خود اسناد قید نماید . همچنین مسئول دفتر موظف است نسبت به اخذ امضاء متعاملین طبق مقررات قانونی آتی الذکربنحوی که کاشف از ابراز رضایت و قصد آنان از انجام معامله باشد اقدام نماید . به عبارت دیگر می بایست قصد و رضای صاحب سند نسبت به موضوعی که توسط دفتر اسناد رسمی در سند درج شده ابراز و تحصیل گردد .بدیهی است چنانچه شخص ،بی سواد باشد یا به دلیل فقدان یکی از حواس باصره و سامعه یا قدرت ناطقه توانایی ادراک و تحصیل علم به موضوع را نداشته باشد لازم است یک نفر را به عنوان معتمد خود به مسئول دفتر معرفی نماید تا ثبت و مندرجات سند را برای او قرائت و تفهیم نماید و چنانچه صاحب سند بی سواد باشد می بایست اثر انگشت خود را زیر ثبت سند بگذارد. روشن است که هریک از این تکالیف با شرایط ویژه ای که داراست و شقوق متعددو جهات مختلف آن قابل تحلیل است علیهذا در مبحث اول به احراز هویت متعاملین یا متعهدین و در مبحث دوم به ابراز رضایت اصحاب سند که ناشی از علم و قصد آنهاست خواهیم پرداخت .

 مبحث اول : احراز هویت متعاملین یا متعهد ( اصحاب سند)

احراز درلغت به معنی دریافتن و رسیدن به چیزی است و هویت به معنای حقیقت شی یا شخص بوده که مشتمل بر صفات جوهری او باشد و با کلمه شخص و شخصیت نیز معادل است . در اصطلاح حقوقی، شخص موجودی است که دارای حق و تکلیف بوده و دارای زندگی حقوقی است و می تواند در این زمینه با اعمال حقوقی و انجام دادن تکالیف خود نقشی ایفا کند.(1) با این توصیف احراز هویت در اشخاص حقیقی همانا تشخیص و حصول اطمینان از اصالت شخص است و به عبارت دیگر سردفتر می بایست یقین حاصل نماید ، شخصی که برای یک اقدام حقوقی و تنظیم سند بنام خود در محضر حاضر گردیده فی الواقع همان کسی است که مدارک هویت خود را ارائه نموده است. به موجب ماده 86 قانون ثبت اسناد و املاک درصورتی که تقاضای ثبت سندی بشود تحصیل اطمینان از هویت متعاملین یا طرفی که تعهد کرده بر عهده صاحب دفتر است و اگر مشارالیه شخصا" آنها را نشناسد باید برطبق مواد این قانون رفتار نماید و درصورت تخلف مشمول ماده102 این قانون خواهدبود . بدیهی است مطمئن ترین راه برای احراز هویت اشخاص، شناخت قبلی وشخصی سردفتر نسبت به اصحاب سند است که در این صورت نیازی به ارائه و مطابقت اوراق هویت و عکس شخص با چهره و مشخصات ظاهری مراجعه کننده نیست . در غیر این صورت متصدی دفتر اسنادرسمی موظف است مدارک دال بر هویت واقعی اشخاص را مطالبه و مطابقت نماید که در فرض مزبور دو صورت قابل تصور است . اول آنکه هویت شخص پس از ارائه مدارک شناسایی ،مشخص و برای سردفتر محرز گردد. دوم در صورتی که شخص فاقد مدارک لازم بوده یا اوراق شناسایی ارائه شده ناقص و مخدوش یا به هرترتیب یقین لازم برای سردفتر در احراز هویت شخص حاصل نگردد.

  1-صفایی – سیدحسین – حقوق مدنی اشخاص و محجورین –صفحه 6

  گفتار اول : احراز هویت با ارائه اوراق هویت

از آنجایی که اشخاص از دیدگاه حقوقی علاوه بر اشخاص حقیقی شامل شخصیت های حقوقی اعم از حقوق عمومی مشتمل بر دولت و سایر نهادها و بنیادهای حکومتی و ارگانهای وابسته به دولت و نیز شرکتهای تجارتی که اکثریت سهام آنان متعلق به دولت است و نیز اشخاص حقوق خصوصی شامل شرکتهای تجاری و موسسات غیرتجاری اعم از انتفاعی و غیر انتفاعی و همچنین شخصیت ویژه وقف درحقوق ایران که برگرفته از شریعت اسلام می باشد و ضرورت وجود آنها و فعالیت های حقوقی ، اجتماعی ، اقتصادی و غیره که امروزه توسط این اشخاص انجام می گیرد احراز هویت کسانی که به نیابت از آنها اراده واقعی اشخاص منوب عنه خود را اعلام و امضا می کنند ضروری می نماید.

 بند اول ) احراز هویت اشخاص حقیقی :

ابزار شناسایی هویت اشخاص حقیقی اوراقی است که به صورت رسمی توسط سازمان ثبت احوال کشور برای آحاد افراد جامعه ایرانی صادر و تسلیم می گردد . قدیمی ترین و معتبرترین این اوراق ، شناسنامه اشخاص است که تمامی مشخصات سجلی آنها بانضمام وقایع چهارگانه در آن ثبت می گردد . به موجب تبصره اصلاحی ماده 13 قانون ثبت احوال پس از ثبت ولادت ، اگر طفل ایرانی باشد شناسنامه صادر و تسلیم می گردد. به موجب تبصره یک ماده 15 شناسنامه افرادی که به سن 15 سال تمام می رسند باید ملصق به عکس همان سال گردد و طبق تبصره 2 همان ماده، شناسنامه اولیه باید درسی سالگی تمام با عکس همان سال صاحب آن تجدید شود . بموجب بند 673 مجموعه بخشنامه های ثبتی، دفاتر اسنادرسمی باید در انجام معاملات، اصل شناسنامه متعاملین را ملاک هویت قرار دهند و درصورت وجود هرگونه ابهام یا برخورد با شناسنامه های مخدوش و ناخوانا و .... مراتب را با ارسال عین شناسنامه ارائه شده به اداره ثبت احوال محل، منعکس تا اقدام لازم صورت پذیرد. درحال حاضر وپس از تصویب قانون الزام اختصاص شماره ملی و کدپستی برای کلیه اتباع ایرانی مصوب 1376 کارت ملی جایگزین شناسنامه بلکه الزامی برای احراز هویت است . به موجب آئین نامه کاربردی شدن کارت شناسایی ملی، کلیه دستگاههای موضوع ماده 2 قانون الزام اختصاص شماره ملی و کدپستی برای کلیه اتباع ایرانی مکلفند از تاریخ 1/4/ 1387 کارت شناسایی ملی را مبنای احراز هویت ، شناسایی و ارائه خدمات به افراد بالای شانزده سال قرار دهند . ماده 2 آئین نامه مرقوم می دارد دستگاههای مذکور در ماده یک این آئین نامه موظفند از تاریخ 1/4/1387 ارائه خدمات به متقاضیان را در مواردی که احرازهویت لازم است موکول به ارائه شماره ملی مندرج در کارت شناسایی ملی نموده و در کلیه مواردی که شناسنامه ملاک احراز هویت و تابعیت تقاضاکننده خدمات می باشد، کارت شناسایی ملی را به عنوان جایگزین مبنای عمل قرار دهند.

بند دوم ) احراز هویت اشخاص حقوقی

هرچند نظریات مختلفی در خصوص ماهیت شخص حقوقی در نظامهای مختلف ارائه گردیده و برخی بر وجود فرضی و بعضی به وجود واقعی آن اعتقاد دارند در حقوق ایران نظریه وجود واقعی شخص حقوقی البته از نوع واقعیت اعتباری بیشتر قابل قبول است . تردیدی نمی توان داشت که شخص حقوقی همانند موجودات خارجی و عینی نیست یعنی در عالم خارج از ذهن وجود ندارند و قابل رویت و لمس و حس نمی باشد ،بلکه واقعیتی اعتباری است.(1) اشخاص حقوقی حقوق عمومی به موجب ماده 587 قانون تجارت شامل موسسات و تشکیلات دولتی و بلدی است و به محض ایجاد و بدون احتیاج به ثبت ،دارای شخصیت حقوقی می شوند و می توانند در حدود صلاحیت خود اعمال حقوقی انجام دهند .بنابراین برای تنظیم اسناد مربوط به سازمانها و موسسات دولتی و وابسته به دولت پس از تشخیص ماهیت شخصیت عمومی، احراز هویت شخص نماینده سازمان مربوطه برای امضا اسناد به طرقی که قبلا" در اشخاص حقیقی بیان شد کفایت می کند .درهمین خصوص کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران در پاسخ به این سوال که اگر شرکت مالی و اعتباری بنیاد ، شرکت ملی نفت ،‌شرکت سهامی بیمه ___________________________________________

1- صفایی – سیدحسین – حقوق مدنی اشخاص و محجورین –صفحه152

   

ایران ، شرکت آب و فاضلاب ، شرکت برق وگاز و سایر شرکتهای دولتی که قصد تنظیم سند در دفترخانه رادارند، نماینده ای را به دفترخانه معرفی کنند آیا صرف معرفی نماینده برای امضا سند کافی است و یا دارندگان حق امضا شرکتهای مذکور باید سند را امضا نمایند ، اعلام داشته با توجه به اینکه مواردمطروحه در سوال از مصادیق ماده 587 قانون تجارت بوده ودارای شخصیت حقوقی حقوق عمومی هستند ، چنانچه شرکت ،مطابق قانون تاسیس شده باشد مقام صلاحیت دار درمحدوده اختیارات مصرح در اساسنامه می تواند اقدام به معرفی نماینده نسبت به تنظیم و ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی نماید .(1) اشخاص حقوقی حقوق خصوصی شامل شرکت های تجاری و موسسات غیرتجاری می توانند دارای کلیه حقوق و تکالیفی شوند که قانون برای افراد قائل است مگر حقوق و وظایفی که بالطبیعه فقط انسان ممکن است دارای آن باشد . از آنجایی که به موجب ماده 589 قانون تجارت، تصمیمات شخص حقوقی بوسیله مقاماتی که بموجب قانون یا اساسنامه، صلاحیت اتخاذ تصمیم دارند گرفته می شود علیهذا پس از تشخیص وجود شرکت ،احراز هویت مدیران و دارندگان حق امضا برای تنظیم اسناد رسمی و تعهدآور شرکت ضروری است . کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران در پاسخ به این سوال که آیا هنگام تنظیم سند تعهد برای شرکتهای سهامی و غیره نیازی به استعلام از اداره ثبت شرکتها می باشد یا خیر اعلام داشته نیازی به استعلام از اداره ثبت شرکتها نمی باشد لیکن احراز هویت دارنده حق امضا در شرکت با شخص سردفتر است .(2) همچنین کمیسیون مرقوم در پاسخ به سوال دیگری مبنی بر اینکه آیا احراز شخصیت حقوقی اشخاص به عنوان شرکت یا نماینده شرکت در تنظیم و ثبت معاملات آنها موضوع ماده 61 آئین نامه قانون دفاتر اسنادرسمی مصوب 1317با روزنامه رسمی و اساسنامه کافی است یا مورد 

1- مجموعه کامل قوانین و مقررا ت ثبتی – تهیه و تنظیم از سیدحسین حسینی نیک صفحه 667

2- همان مرجع صفحه 663

فوق نیز مشمول بند 142 بخشنامه های ثبتی می گردد ، اعلام داشته : با توجه به ماده 61 آئین نامه قانون دفاتر اسنادرسمی مصوب 1317 احراز شخصیت حقوقی شرکتها به طریق مقتضی با سردفتر است مع الوصف صرفا انجام معاملات مربوط به سهم الشرکه شرکتهای نسبی و تضامنی و با مسئولیت محدود و مختلط سهامی و غیرسهامی وفق بند 142 مجموعه بخشنامه های ثبتی منوط به استعلام وضعیت حقوقی شرکت از اداره ثبت شرکتها می باشد.

بند سوم ) احراز هویت در موقوفات

از آنجایی که بموجب عقد وقف ، مالک به منظور رسیدن به هدف معنوی و اخلاقی ، مال یا بخشی معین از دارایی خود را حبس میکند تا از انتقال ،مصون بماند و منافع آن اختصاص به مصرف در راه رسیدن به هدف معین گردد علیهذا امروزه وقف ، نهاد یا سازمانی تلقی می گردد که دارای مدیر ،‌ناظر و اموال است و نوعی شخص حقوقی تلقی می گردد. مفهومی که حقوق از ارتباط جمعی از اشخاص و اموال اختصاص یافته به خدمت و هدف معین انتزاع می کند و نیز شخصیتی که دارای نام و اقامتگاه و دارایی خاص است و میتواند دارای حق و تکلیف شود و طرف قرارداد و تعهد قرار گیرد.(2) به موجب ماده 3 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امورخیریه هر موقوفه دارای شخصیت حقوقی است و متولی یا سازمان حسب مورد نماینده آن می باشد .بنابراین احراز هویت ، زمانی که مسئولیت اداره موقوفه با متولی است طبق مقررات اشخاص حقیقی یا اشخاص حقوقی حقوق خصوصی و در صورتی که مدیریت موقوفه با سازمان اوقاف باشدبه دلیل شخصیت حقوق عمومی دولت بامعرفی نماینده به دفتر اسنادرسمی بعمل خواهد آمد.

گفتار دوم : احراز هویت بوسیله معرف

معرف در لغت به معنای شناساننده و آشنا کننده است (3) و در منطق به مفهوم یا مفاهیمی گفته می شود که وسیله شناسایی مفهوم مجهولی شوند مثلا" ماده 12 قانون مدنی می گوید : مال غیرمنقول آنست که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود .عبارت « آنست که از محلی به محل دیگرنتوان نقل نمود»عنوان معرف را دارد یعنی وسیله شناسایی مفهوم مال غیر منقول است . شرط است که معرف اجلی و اوضح از معرف ( به فتح راء) باشد . مفهوم مجهول رامعرف ( به فتح راء)نامند.

(1) مجموعه کامل قوانین و مقررا ت ثبتی – تهیه و تنظیم از سیدحسین حسینی نیک صفحه 670

2-کاتوزیان – ناصر – حقوق مدنی عقود معین – جلد سوم –صفحه 117 3-عمید – حسن – فرهنگ عمید

معرف در اصطلاح حقوق ثبت چنانکه در برخی از مواد قانون نیز تصریح شده به معنی شاهد و گواهانی است که هویت اشخاص را هنگام تنظیم سند برای صاحب دفتر تصدیق می کنند . چنانکه ماده 86 قانون ثبت مقرر می دارد : در صورتی که تقاضای ثبت سندی بشود تحصیل اطمینان از هویت متعاملین یا طرفی که تعهد کرده به عهده صاحب دفتر است و اگر مشارالیه شخصا" آنها را نشناسد باید بر طبق مواد این قانون رفتار نماید . مستفاد از ماده 50 قانون ثبت در صورتی که تقاضای ثبت سندی شود ، تحصیل اطمینان از هویت متعاملین یا طرفی که تعهد کرده به عهده صاحب دفتر است و اگر او شخصا"‌آنها را نشناسد یا تردید داشته باشد باید دو نفر از معروفین و معتمدین ، حضورا" هویت آنان را تصدیق کنند و مسئول دفتر مراتب را در دفتر ،ثبت و به امضا شهود برساند و این نکته را در خود اسناد قید کند . چنانکه ملاحظه می گردد ماده مرقوم شرایط و تکالیفی را مقرر داشته که تحلیل جزء به جزء مفاد آن مستلزم تبیین مراتبی است که ذیلا" به آن خواهیم پرداخت .

 بند اول : تردید در هویت اصحاب سند

ابتدائا لازم است مفهوم تردید و مصادیق آن که صاحب دفتر می تواند باستناد آنها متقاضی امضا سند را ملزم به معرفی شهود برای خود نماید روشن گردد . تردید در لغت به معنی رد کردن ، بازگردانیدن ، دو دل بودن ، مردد بودن آمده است .( 2) تردید به معنی دو دل بودن معادل شک است وشک در اصطلاح منطق و اصول، وقتی است که مسئله ای مطرح باشد و ذهن در مقابل آن بین دو یا چند احتمال قرار گیرد و گرایش به طرف یکی ازاحتمالات پیدا نکند .(3) شک در این معنا بالاتر از « وهم »‌ و پایین تر از «‌ظن » قرار دارد . هر چند حصول یقین در ماهیت اشخاص در شهرهای کوچک و کم جمعیت با توجه به بومی بودن افراد و شناخت قبلی که فی مابین مراجعه کنندگان با سردفتر و ابواب جمعی دفترخانه وجود دارد ،چندان دشوار نبوده و اصولا" در محیط های مزبور امکان و انگیزه برای تقلب و جعل در ماهیت کمتر است 

1-جعفری لنگرودی – محمد جعفر – ترمینولوژی حقوقی – ذیل لغت معرف

2-عمید – حسن – فرهنگ عمید – ذیل لغت تردید

3- جعفری لنگرودی – محمد جعفر – ترمینولوژی حقوقی – ذیل لغت شک

   .لیکن امروزه در جوامع و شهرهای بزرگ ابزاری به غیر از اوراق سجلی اشخاص برای بر طرف شدن شک و رسیدن به علم وجود ندارد و این در حالی است که مجرمان حرفه ای از جدیدترین تکنولوژی ها برای جعل اسناد هویتی بهره برده و در شرایطی که هر روزه تعداد زیادی شناسنامه سفید از محل ادارات ثبت احوال کشور سرقت می شود، اعتماد و اتکا به اینگونه ابزارها بسیار ضعیف می نماید . با این توصیف و در زمانی که ماهیت شخص برای سردفتر مورد تردید قرار گیرد راه کار قانونی غیراز معرفی دو نفر شاهد به عنوان گواهی دهنده بر اصالت شخص وجود ندارد . هرچند الزام اشخاص به معرفی دو نفر شاهد در شرایطی که سردفتر نتوانسته علیرغم ارائه مدارک مثبته هویت ، یقین حاصل کند اولا" خیلی منطقی نیست ثانیا"‌چندان اطمینان بخش نخواهد بود چرا که زمینه را برای سوء استفاده افرادی که به صورت حرفه ای مبادرت به اداء شهادت می کنند فراهم خواهد نمود . مزید بر علت اینکه اصولا" الزام به معرفی شاهد نوعی توهین به افراد تلقی شده و موجب اصطکاک و مشاجره فی ما بین متصدی دفتر و مراجعه کننده خواهد شد . النهایه در حالتی که فردی به دفترخانه مراجعه و با ارائه شناسنامه و توسل به یک سلسله تدابیر و روش های متقلبانه( غیرقابل تشخیص توسط سردفتر) و با در دست داشتن اسناد مالکیت و ارائه آن، هویت خود را به دروغ مطرح و در ذهن سردفتر تثبیت می کند ،‌به نحوی که برای سردفتر علم و یقین حاصل می گردد که هویت واقعی همان است که ابراز می گردد ، نوعی علم برای سردفتر حاصل می شود که از قبیل همان علمی است که ذاتا" حجیت دارد . حتی بر فرض اینکه سردفتری در حالت شک اقدام به اخذ شاهد و معرف نکند و در این حالت از طرفین، امضا اخذ کند ، فقط می توان وی را مقصر اداری از حیث عدم اجرای قانون دانست و اطلاق و حمل مواد 100 و سایر مواد مربوط به جعل در قانون ثبت ، نیازمند احراز سوء نیت و تعمد و قصد ارتکاب بزه مندرج در مواد قانونی و علم و آگاهی کامل سردفتر از اولا" هویت واقعی امضا کننده و ثانیا" سایر شرایط لازم برای عنوان مجرمانه ماده مذکور است که بدیهی است امری فراتر از صرفا بی احتیاطی و عمل به شک و تخلف اداری است .(1) برای تحلیل واضح تر از این مطلب و جمع مقررات مندرج در موارد 86 و 100و 102 قانون ثبت ، موضوع را با تفکیک مباحث در چهار مدخل بررسی می کنیم . 1- چنانچه سردفتر عالما و عامدا" نسبت به ثبت سندی که هویت شخص جعلی است اقدام کند یا به عبارت دیگر شخصی که باید سند را امضا کند حضور نداشته بلکه سند توسط شخص دیگری امضا شود، بدیهی است مورد از مصادیق بند دوم ماده 100 قانون بوده که مقرر می دارد سندی که بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند ثبت گردد جعل محسوب می شود . به نظر می رسد که منظور قانونگذار از اشخاصی که باید حضور داشته باشند صرفا" متعاملین یا متعهدین در سند بوده و عدم حضور معتمد و معرف مشمول بند مرقوم نبوده و مورد از مصادیق ماده 86 و 102 قانون خواهد بود. 2-سردفتر قبل از احراز هویت یا به عبارت دیگر بدون اقدام به احراز هویت مبادرت به ثبت سند کند اعم از آنکه هویت شخص مطابق با واقع بوده باشد یا نباشد، مورد از مصادیق ماده 102 قانون ثبت بوده که مقرر می داردهریک از اعضای ثبت اسناد و املاک قبل از احراز هویت اشخاص و یا اهلیت اصحاب معامله و یا قابلیت موضوع معامله ، سندی را عمدا" ثبت نماید به مجازات اداری فوق ( مذکور در ماده 101)محکوم خواهد گردید. لازم به توضیح است که شرط شمول ماده 102 به موارد مطروحه ، عمدی بودن ثبت سند قبل از احراز هویت می باشد. 3-سردفتر بعد از اقدام به احراز هویت ، با وجود تردید در هویت واقعی شخص ، مع الوصف مبادرت به انجام تکلیف قانونی مبنی بر اخذ دو نفر معرف نکند و سند را ثبت نماید . مورد از مصادیق ماده 86 قانون بوده که مقرر می دارد در صورتی که تقاضای ثبت سندی بشود تحصیل اطمینان از هویت متعاملین یا طرفی که تعهد کرده برعهده صاحب دفتر است و اگر مشارالیه شخصا" آنها را نشناسد باید بر طبق مواد این قانون رفتار نماید و در صورت تخلف مشمول ماده 102 این قانون خواهد بود. 4- سردفتر با اخذ مدارک هویت متعاملین یا متعهدین و اعمال دقت لازم برای احراز اصالت اوراق مرقوم آنچه عرفا معمول است ،‌در هویت واقعی شخص علم و یقین حاصل کند و یا در صورت تردید مبادرت به اخذ دو نفر معرف کند هرچند بعدا" از جعلی بودن هویت شخص یا مدارک ابراز شده یا کذب شهادت شهود کاشف به عمل آید سردفتر مسئول نخواهد بود. بدیهی است مورد مزبور منصرف از مصادیقی است که با سوء نیت یا عمد و قصد مجرمانه همراه باشد. 

1-بیاتی –سعید-مجله کانون – سال 1376- دوره دوم –شماره 3 صفحه 81

بند دوم : شرایط معرفین

هرچند در مقررات ثبتی معرف با شاهد مترادف یکدیگر تلقی شده لیکن میتوان گفت حوزه شمول معرف محدود تر از شاهد است و آنچه از دیدگاه حقوق ثبت برای معرف در ذهن تداعی می شود همانا معرفی یا شناساندن شخص دیگری است که هویت وی حداقل برای سردفتر اسناد رسمی مجهول است و لیکن شهادت با توجه به تعریف عامی که دارد شامل اخبار یک یا چند نفر بر وقوع یا وجود امر محسوسی است در گذشته یا حال و این اعم است از شهادت به تعریف یک شخص یا شهادت به هر امر یا حالت یا وقوع اتفاقی که در عالم خارج واقع شده است . مع الوصف شروط قانونی برای معرف تا حدودی منحصر به مفهوم خاص آن بوده و منصرف از شرایط اختصاصی شهادت برای شاهد به معنای عام کلمه است . با این توصیف شرایط ویژه ای که در قانون ثبت اسناد و املاک برای معرف بر شمرده شده بیان میداریم . 1-به موجب صدر ماده 58 قانون ثبت شهود باید موثق باشند . به نظر می رسد توثیق در اینجا منصرف از معنای عدالت برای شاهد در مبنای عمومی حقوق و شریعت است چرا که شرایط موجوده عدالت، متعدد بوده و قانونگذار حداقل در جایگاه تدوین قانون ثبت ، به تزکیه و تعدیل شهود نظر نداشته و آنچه می توان از کلمه موثق برداشت نمود همان معنای لغوی آن است یعنی کسی که مورد وثوق و اعتماد می باشد . 2-به موجب ذیل ماده 58 قانون ثبت ، شهود باید ورقه هویت ( سجل احوال ) خود را ارائه دهند . چنانکه از صراحت ماده مرقوم استنباط می شود تکلیفی برای دفاتر اسناد رسمی مبنی بر اخذ رونوشت از اوراق سجلی معرفین مقرر نشده و صرفا" ارائه و مشاهده آن مورد توجه بوده است.

3- مستفاد از ماده 59 قانون ثبت ،شهادت اشخاص غیر رشید و محجور پذیرفته نیست . با این توصیف شهادت کلیه افراد نابالغ (‌پسران کمتر از 15 سال و دختران کمتر از 9 سال تمام قمری ) بطورکلی و افراد بالغ که کمتر از 18 سال دارند ( پسران بین 15 الی 18 و دختران بین 9 الی 18 )در صورتی که رشد آنها توسط دادگاه گواهی نشده باشد قابل قبول نیست . 4- شهادت افراد کور یا گنگ پذیرفته نیست ( ماده 59 قانون ثبت 5- اشخاص ذینفع در معامله نمی توانند معرف یکی از طرفین معامله باشند . هرچند بهره مندی اشخاص ثالث و نفع آنها در یک معامله مفاهیمی اعتباری است و معلوم نیست چه نوع نفعی از مادی و معنوی و تا چه میزان از نفع ،مانع برای معرف بودن یک شخص تلقی می شود مثلا" این سوال مطرح است که آیا همسایه مجاور یک خانه که مورد معامله واقع شده یا فرزندان متعاملین که ممکن است بعدا" در اثر ارث ذی نفع تلقی شوند می توانند معرف باشند؟ علیهذا به نظر می رسد مراد از ذینفع ، اشخاص امضا کننده در سند یا به عبارت دیگر طرفین معامله که فی الواقع مستقیما" از انجام معامله بهره می برند ، می باشد . 6-شهادت خدمه مسئول دفتر و خدمه اصحاب معامله پذیرفته نیست .( ماده 59- قانون ثبت ) هر چند در قانون مدنی تعریفی از خدمه نشده لیکن به موجب ماده 513 قانون مزبور اجاره خدمه و کارگران از هر قبیل ،از جمله اقسام عمده اجاره اشخاص بر شمرده شده و حسب ماده 514 خادم یا کارگر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدت معینی یا برای انجام امر معین . در سایر قوانین موضوعه نیز ماده 2 قانون کار مقرر می دارد : کارگر از لحاظ این قانون کسی است که به هر عنوان در مقابل دریافت حق السعی اعم ازمزد، حقوق ، سهم خود و سایر مزایا به درخواست کارفرما کار می کند . 7-چنانچه شاهد تسلط به زبان فارسی نداشته باشد و مسئول دفتر نیز زبان وی را نداند می بایست اظهارات وی بوسیله مترجم رسمی ترجمه شود. (‌ماده 61 قانون ثبت )‌ . نحوه تعیین مترجم و سایر مقررات ذیربط به موجب قانون راجع به ترجمه اظهارات و اسناد در محاکم و دفاتر اسنادرسمی و آئین نامه مربوطه و اصلاحات بعدی آن خواهد بود . 8-به موجب ماده 51 قانون ثبت شاهدی که یک طرف از اصحاب معامله را معرفی می نماید نمی تواند معرف طرف دیگر باشد . 9-معرفین باید دو نفر باشند . هرچند در صدق شهادت ،وجود چند نفر شرط نیست لیکن برای نافذ بودن آن تعداد شهود در قوانین موضوعه مختلف ،متفاوت است چنانکه برای اثبات برخی جرائم در حقوق جزا شهادت 4 نفر ضروری است . مستنبط از عبارت ((‌ دو نفر ))‌ در ماده 50 قانون به نظر می رسد تفاوتی بین مرد یا زن بودن معرفین وجود نداشته و دو نفر زن نیز با داشتن سایر شرایط فوق الذکر می توانند بر هویت یک شخص گواهی دهند. همچنین اختلاف مذهب موثر در امر شهادت نیست . (1) 10-تصدیق هویت توسط معرفین می بایست بصورت حضوری بوده و گواهی گواهان بصورت کتبی یا شفاهی غیر حضوری همانند معرفی به وسیله تلفن پذیرفته نیست . بند سوم: تکالیف سردفتر هنگام اخذ گواهی معرفین علاوه برشرایط فوق الذکر برای معرف که احراز آنها با متصدی دفترخانه خواهد بود ، سردفترمیبایست مراتب احراز هویت توسط معرفین را در سند و ثبت دفتر قید و صرفا" ثبت دفتر را به امضا معرفین برساند . اولا" درج موضوع احراز هویت توسط معرفین در ثبت دفتر و نیز اوراق سند الزامی است علیهذا سردفتر موظف است پس از حضور معرف و استماع مراتب تصدیق هویت شخص ، موضوع را در ادامه ثبت دفتر و قبل از امضا متعاملین به ترتیبی که ذیلا" پیشنهاد می گردد ثبت نموده و در حاشیه اوراق سند در قسمتی که عبارت « با احراز هویت متعاملین ....... تمام مراتب مسطوره در این سند نزد اینجانب واقع شد » در قسمت مفروض عبارت « توسط معرفین» یا « بوسیله شهود » را نوشته و سند را تکمیل نماید. عبارت ذیل برای ثبت مراتب احرازهویت وقتی توسط معرفین صورت می پذیرد پیشنهادمی گردد: اینجانبان و ( با آدرس کامل وترجیحا" تلفن تماس ) آقا/خانم را میشناسیم و هویت وی را گواهی داریم. امضا معرفین _ ثبت با سند برابر است _ امضا صاحب سند ثانیا" هرچند تکلیف امضا معرفین صرفا در ثبت دفتر بوده و نیازی به امضا آنها در اوراق اسناد نیست لیکن این شبهه مبنی بر اینکه الزاما معرفین می بایست اشخاص با سواد نیز باشند 

1-جعفری لنگرودی – محمدجعفر – دانشنامه حقوقی – جلد پنجم – صفحه 194

غیر موجه است زیرا ذیل شروط لازمه برای معرفین ، شرط داشتن سواد مقرر نشده و همچنین از عبارت امضا مفهوم عام و مطلق آن منظور بوده و امضا در مقام تنفیذ وتایید اراده حقوقی ، اعم از نوشتن نام و نام خانوادگی یارسم علامت خاص و یا اثر انگشت می باشد .چنانکه وقتی ماده یک آئین نامه قانون ثبت املاک در زمره دفاتر موجود در اداره ثبت اسناد و املاک دفتر گواهی امضا را نام میبرد، منظور دفتری است که در آن امضا یا اثرانگشت اشخاص تصدیق می گردد .

گفتار سوم : عدم احراز هویت حتی با وجود شهود

ماده 52 قانون ثبت مقرر می دارد وقتی که مسئول دفتر نتواند بوسیله شهود معروف و معتمد، هویت اشخاص را معین کند باید از ثبت نمودن سند امتناع نماید . مستفاد از مفهوم این ماده به نظر می رسد سردفتر با وجود معرفین معروف و معتمد برای معرفی شخص ،می تواند عدم اطمینان خود را از ماهیت حقیقی شخص مراجعه کننده اعلام داشته و تکلیفی برای پذیرش معرفین ندارد و نمی توان احراز هویت را به وی تحمیل نمود ،چرا که تحصیل یقین ، امری درونی و شخصی است و اصولا" قابل تبیین و اندازه گیری خارجی نیست . علیهذا اگر به هر دلیلی و حتی با وجود معرفین ، متصدی دفترخانه نتوانست هویت شخص متقاضی امضا سند در دفترخانه را احراز کند می تواند از تنظیم سند خودداری نموده و النهایه حسب تکلیف ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی خودداری از تنظیم سند را به دلیل عدم احراز هویت به متقاضی به صورت کتبی اعلام نماید .

/ 1 نظر / 186 بازدید
محب ولایت

بسـ‗_‗م الله الرحمـ‗_‗ن الرحیـ‗_‗م الحـ‗_‗مد لله رب العـ‗_‗المین اللًّهُـ‗_‗ـمَ صَّـ‗_‗ـلِ عَـ‗_‗ـلَى مُحَمَّـ‗‗ـدٍ وَ آلِ مُحَمَّـ‗_‗ـَد و عَجِّـ‗_‗ـلّ فَّرَجَهُـ‗_‗ـم سـ‗_‗لام علـ‗_‗یکم __████__████_███ __███____████__███ __███_███___██__██ __███__███████___███ ___███_████████_████ ███_██_███████__████ _███_____████__████ __██████_____█████ ___███████__█████ ______████ _██ ______________██ _______________█ _████_________█ __█████_______█ ___████________█ ____█████______█ _________█______█ _____███_█_█__█ ____█████__█_█ ___██████___█_____█████ ____████____█___███_█████ _____██____█__██____██████ ______█___█_██_______████ _________███__________██ _________██____________█ _________█ ________█ ________█ امام صادق(علیه السلام) فرمودند: لا یَدخُلُ الجَنَّهَ مَن فِی قَلبهِ مِثقالَ ذَرَّهٍ مِن کِبر. کسی که در قلبش به اندازه ذره ای کبر و خود بزرگ بینی باشد به بهشت وارد نمی شود. جهاد النفس، حدیث 569